房地產市場的基本特征

房地產市場雖然也是商品或服務交換的場所，但因房地產商品和服務的特殊性，使得房地產這種不動產的交易與其它動產的交易

有著非常不同的特征。

（1） 需要政府的監(jiān)管與介入。在我國，城鎮(zhèn)土地是屬于全民所有，因此，其使用權的出讓、轉讓，以及使用、規(guī)劃、開發(fā)等活動必須由政府代替人民來行使相關職能。

（2） 有很強的區(qū)域性。由于房地產具有位置的固定性和產品的非同質性，決定了房地產市場只能是一個區(qū)域市場。區(qū)域與區(qū)域之間的商品不能互補，不應因為某一個區(qū)域的房地產商品供應過剩而滿足另一個區(qū)域內的需求。

（3） 是一個多層次的市場。因消費者的目的、偏好、經濟實力等差異，房地產市場必然是一個多層次的市場，有人需要經濟型的緊湊型住房，有人需要高檔別墅，有人購買房屋用來自住，有人購買房屋用于經營。

房地產市場的分類

房地產市場通常可以從實物形態(tài)、用途、檔次、區(qū)域、目的、流轉次數等方面進行分類。

影響房地產業(yè)發(fā)展的因素分析

宏觀因素

影響房地產業(yè)發(fā)展的宏觀因素主要包括：政策的土地供應政策、金融政策、財政政策、稅收政策和房地產政策等。

土地供應政策

土地供應是政府調控房地產業(yè)供給的重要手段，擴大土地供應量計劃，讓更多的土地進入市場，地價就可能趨于下降，房地產開發(fā)成本就會降低，因而，從較長時期來看，增加土地供給可以刺激房地產供給量的增加。

反之，緊縮土地供應量計劃，減少進入市場流量的土地供應量，地價就可能會上升，房地產開發(fā)成本就趨于增加，因此，從長期來看，房地產供給量增多的勢頭就可能被壓制。

房地產政策

政府在不同時期針對房地產出臺的政策

區(qū)位因素

房地產業(yè)有很強的區(qū)域性。從宏觀區(qū)域上分，房地產市場可分為一線城市市場、二線城市市場、三線城市市場等。從微觀區(qū)位上分，房地產市場又可分為城區(qū)、郊區(qū)等市場。不同的地理位置、不同的資源條件往往導致不同的消費者認同度，從而帶來不同的投資回報。因此區(qū)域與區(qū)位是影響房地產投資的一個非常重要因素。

人口因素

人口素質、性別構成、消費能力、消費偏好、年齡構成等于人相關的因素對房地產行業(yè)將會產生非常重要的影響，因此，房地產投資的一個重要的前期工作就是對所在區(qū)域的人口因素進行詳細調查，以設計出更加安全的投資收益模型。

經濟因素

房地產業(yè)是宏觀經濟中的一個產業(yè)部門，因此其發(fā)展也必然受到諸多經濟要素的制約和影響，起作用比較大的經濟因素包括：（1）資金充裕程度；（2）宏觀經濟環(huán)境；（3）市場健全和活躍程度；（4）供應鏈健全程度；（5）政策健全和穩(wěn)定程度。