有房企認為,城市群內(nèi)部的三四線城市,以及經(jīng)濟增長潛力較大的資源、能源型城市,是企業(yè)布局的重點之一。目前尚難判斷三四線城市的庫存何時到達底部,但業(yè)界共識在于,當(dāng)本輪市場到達低點之后,部分三四線城市可參與開啟下一個增長周期。
一二線城市土地出讓規(guī)則的趨嚴(yán),正促使三四線城市的土地市場升溫。
中原地產(chǎn)近日通過對283個三四線城市的統(tǒng)計得出,今年前8月,上述城市的住宅用地成交金額達到9830.3億,接近去年全年的水平。住宅用地溢價率達到50.25%,創(chuàng)歷史新高,比去年的25.17%近乎翻倍。
與住宅市場的情形類似,這種情況同樣被視為資金的“溢出效應(yīng)”。即隨著一二線城市調(diào)控趨嚴(yán),土地出讓規(guī)則也趨于苛刻,越來越多房地產(chǎn)企業(yè)前往三四線城市拿地。
另一個被人忽略的原因則在于,經(jīng)過長期的去庫存,部分三四線城市的去化周期已經(jīng)大幅下降。在這些城市拿地補倉,也體現(xiàn)出房企為下一個周期布局的思路。
盈利難致轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線
數(shù)據(jù)顯示,今年1-8月,283個三四線城市共出讓住宅用地9810宗,累計規(guī)劃建筑面積5.9億平方米。對比歷史同期水平,并不算高。
這部分土地的出讓金合計為8930億元,接近去年全年的水平。土地成交的平均樓面價為1508元/平方米,創(chuàng)歷史新高。與去年全年的973元/平方米相比,漲幅超過50%。
溢價率方面,前8月三四線城市的平均溢價率為50.25%,同樣創(chuàng)歷史新高,比去年全年的25.17%幾乎翻倍。而在2014年和2015年,溢價率僅為6.61%和7.68%。
與熱點一二線城市相比,三四線城市的溢價率明顯偏高。
上述機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示,今年前8月,京滬穗深四個城市的住宅用地溢價率均不足30%,深圳更是低至個位數(shù)。熱點二線城市中,除合肥、寧波、南昌、杭州等少數(shù)外,甚少有溢價率超過50%者。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,一二線城市的供地規(guī)模并不小,但因為在土地出讓中設(shè)置了較為苛刻的交易條款,使得房企的拿地?zé)崆槭艿接绊,并向三四線城市轉(zhuǎn)移。
今年4月6日,住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。此后,熱點城市便開始大量供地,土地供應(yīng)的規(guī)模和質(zhì)量均好于此前。
但與此同時,為防范高價地出現(xiàn),上海從4月開始就祭出招標(biāo)掛牌復(fù)合的出讓規(guī)則,長沙則在8月出臺“熔斷+搖號”規(guī)則。還有越來越多城市加大了配建保障房的規(guī)模,并對自持提出了更多要求。
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