有房企認為，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟增長潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點之一。目前尚難判斷三四線城市的庫存何時到達底部，但業(yè)界共識在于，當(dāng)本輪市場到達低點之后，部分三四線城市可參與開啟下一個增長周期。

一二線城市土地出讓規(guī)則的趨嚴(yán)，正促使三四線城市的土地市場升溫。

中原地產(chǎn)近日通過對283個三四線城市的統(tǒng)計得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金額達到9830.3億，接近去年全年的水平。住宅用地溢價率達到50.25%，創(chuàng)歷史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。

與住宅市場的情形類似，這種情況同樣被視為資金的“溢出效應(yīng)”。即隨著一二線城市調(diào)控趨嚴(yán)，土地出讓規(guī)則也趨于苛刻，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)前往三四線城市拿地。

另一個被人忽略的原因則在于，經(jīng)過長期的去庫存，部分三四線城市的去化周期已經(jīng)大幅下降。在這些城市拿地補倉，也體現(xiàn)出房企為下一個周期布局的思路。

盈利難致轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，283個三四線城市共出讓住宅用地9810宗，累計規(guī)劃建筑面積5.9億平方米。對比歷史同期水平，并不算高。

這部分土地的出讓金合計為8930億元，接近去年全年的水平。土地成交的平均樓面價為1508元/平方米，創(chuàng)歷史新高。與去年全年的973元/平方米相比，漲幅超過50%。

溢價率方面，前8月三四線城市的平均溢價率為50.25%，同樣創(chuàng)歷史新高，比去年全年的25.17%幾乎翻倍。而在2014年和2015年，溢價率僅為6.61%和7.68%。

與熱點一二線城市相比，三四線城市的溢價率明顯偏高。

上述機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示，今年前8月，京滬穗深四個城市的住宅用地溢價率均不足30%，深圳更是低至個位數(shù)。熱點二線城市中，除合肥、寧波、南昌、杭州等少數(shù)外，甚少有溢價率超過50%者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一二線城市的供地規(guī)模并不小，但因為在土地出讓中設(shè)置了較為苛刻的交易條款，使得房企的拿地?zé)崆槭艿接绊�，并向三四線城市轉(zhuǎn)移。

今年4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。此后，熱點城市便開始大量供地，土地供應(yīng)的規(guī)模和質(zhì)量均好于此前。

但與此同時，為防范高價地出現(xiàn)，上海從4月開始就祭出招標(biāo)掛牌復(fù)合的出讓規(guī)則，長沙則在8月出臺“熔斷+搖號”規(guī)則。還有越來越多城市加大了配建保障房的規(guī)模，并對自持提出了更多要求。