在此情況下，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。其盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。

簡單來說，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報周期長。但對于擅長商業(yè)地產(chǎn)運營并擁有信托基金公司的越秀地產(chǎn)來說，這似乎并非難事。

作為唯一擁有房地產(chǎn)信托基金并已在香港上市的公司，“先拿地、后付錢”的開發(fā)模式，曾是越秀地產(chǎn)最得意之事。

簡而言之，越秀地產(chǎn)與公司直接持有39.1%股權(quán)的越秀房地產(chǎn)信托投資基金合作，以較低成本獲取土地進行開發(fā)，當(dāng)項目開發(fā)形成銷售后，根據(jù)項目的情況選擇回購。

舉例來看，2013年，越秀地產(chǎn)購入7宗地塊，總金額約201.24億元，但這當(dāng)中有4宗地和基金合作，越秀實際支付的拿地款僅為58.17億元。通過這種新擴張模式，越秀地產(chǎn)既能加快擴張速度，又能保持較低的資產(chǎn)負債率，進而達到低成本融資的目標(biāo)，可謂一舉兩得。

張招興還舉例稱，像武漢精武路項目這樣難得的土地機會，如果讓越秀地產(chǎn)自己馬上拿出90億元的資金去競標(biāo)，不太可能，這個時候找基金合作，這就是抓住原本抓不住的機會。

2013年9月12日，越秀地產(chǎn)以90.1億元總價拿下了武漢精武路地塊，折合樓面地價12617元/平方米，創(chuàng)下武漢當(dāng)年總價、單價“雙料地王”。張招興續(xù)稱，“2013年買下這塊地，我們會在2014年、2015年的整個土地開支中，把握好現(xiàn)金和基金回購的時間和節(jié)奏，避免對我們的基金產(chǎn)生壓力。這不僅提前抓住了機會，還提高了周轉(zhuǎn)效率，提升了回報率，這就是我們的運作方式。”根據(jù)2016年年報，越秀地產(chǎn)通過越秀房地產(chǎn)信托投資基金間接持有出租性商業(yè)物業(yè)約74萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入18.4億元，同比增長7.5%。

針對上述國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的困境，越秀地產(chǎn)表示，公司將先以私募基金、養(yǎng)老、保險資金等進行投資，通過控制土地成本和開發(fā)成本，產(chǎn)品可售部分通過會員卡/產(chǎn)權(quán)銷售實現(xiàn)資金快速回籠。運營期間，通過私募、ABS等培育實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的盈利。最后，利用私募基金、REITS等金融工具實現(xiàn)資產(chǎn)和服務(wù)的培育及價值變現(xiàn)。

集團資源導(dǎo)入

于是，越秀將其2017年銷售目標(biāo)定為330億元，并計劃在“十三五”期末實現(xiàn)500億元進取目標(biāo)。這意味著除了新業(yè)務(wù)拓展，越秀地產(chǎn)還需要更多土地資源以備日后發(fā)展。針對拿地，姜永進介紹，未來越秀地產(chǎn)的拿地增儲方式有五個，包括利用母公司資源平臺優(yōu)勢；強化同國企戰(zhàn)略合作；積極與同行合作并尋求并購機會；參與“三舊”改造等城市更新項目；以合理價格從公開市場拿地。