1，限建
2024年1月，上海正式定調(diào)，全市不再批準(zhǔn)新建商場(chǎng)寫字樓等商業(yè)類項(xiàng)目，已列入計(jì)劃項(xiàng)目不受影響，不再大拆大建，國(guó)有企業(yè)要加快兩舊一村，零星舊改力度，原則上只做城市更新，盡快形成典型案例。
限建，這是一個(gè)正確的決定，也是市場(chǎng)倒逼房產(chǎn)建設(shè)審批主管部門的結(jié)果，二十年來(lái)，我們一哄而上建房子、建各種各樣的房子，包括標(biāo)賣天價(jià)和無(wú)科學(xué)客觀容積率的商品房、大量盲目投資的商場(chǎng)、大量標(biāo)賣天價(jià)的寫字樓。人為造成了人類歷史上最巨大的房產(chǎn)泡沫，天價(jià)商品房（包括二手房）坑人沒(méi)商量直接打?qū)φ圻�無(wú)人問(wèn)津，幾乎所有的商場(chǎng)冷冷靜靜營(yíng)業(yè)員比顧客多，每棟寫字樓幾乎都空置了六七成無(wú)人問(wèn)津。
2，降空
降空，就是降低己建成房子的空置率，上級(jí)己心急如焚了，直接下以下行政命令：虹口四川北路、浦東陸家嘴、前灘、花木、松江g60走廊、奉賢美谷，閔行漕河涇等部分區(qū)域空置率超過(guò)40%的區(qū)塊，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T需要拿出切實(shí)可行方案，務(wù)必確保在2024年上半年把空置率降低至20%；
用行政命令的形式來(lái)降低房屋空置率，這也是一個(gè)創(chuàng)新，上�；蛟S有雄厚的財(cái)政力量作后盾講這句話，但放眼當(dāng)下遍及全國(guó)各地居高不下的房子空置率，我們的財(cái)政吃得消說(shuō)這句話嗎？
3，開源
開源，就是上級(jí)發(fā)指令，要上海各大有實(shí)力的國(guó)有企業(yè)，加速轉(zhuǎn)型做好全市土地收儲(chǔ)工作，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的帶頭引領(lǐng)作用，2024年全市上交國(guó)有資產(chǎn)收益要實(shí)現(xiàn)5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；
對(duì)土地財(cái)政依賴的斷奶需要有個(gè)過(guò)程，希望真的早點(diǎn)真心斷了這個(gè)依賴，在保持社會(huì)穩(wěn)定的前提下斷得越早越好。
4，上海公建之現(xiàn)狀
商業(yè)地產(chǎn)還能撐多久？筆者觀察了本公司所在寫字樓的情況，2022年上海F城之前，每天上班時(shí)，都要在電梯廳里排隊(duì)，基本上排三批才能擠上去。
2023年上海解封F后，租戶好像都消失了，去年大半年時(shí)間，任何時(shí)候上班，不管是電梯廳還是電梯里，永遠(yuǎn)是我一個(gè)人。樓里原來(lái)的健身房、小賣部都關(guān)門了，到今天都沒(méi)開起來(lái)。
2023年國(guó)慶節(jié)，筆者去了趟臨港，沒(méi)想到那里到處還是大工地，并且大部分是商業(yè)寫字樓，還有雙子塔摩天大樓在建。
上海在建的200米至300米的雙子塔超高層：張江有一對(duì)、外高橋有一對(duì)、臨港還有一對(duì)、徐匯濱江還有一對(duì)，這還不算徐家匯在建的浦西最高樓徐家匯中心。
以5A甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)在建的，前灘、北外灘、徐匯濱江、張江、外高橋，臨港，一大片一大片。難道是要把陸家嘴南京路上的寫字樓搬空，去租這些新樓嗎？接下去幾年，這是有多少這樣的商業(yè)開發(fā)商得關(guān)門倒閉啊。
二十年前開始，建寫字樓酒店購(gòu)物中心，就是各地政府最喜歡的。開發(fā)商去拿地建住宅，必須要配套建一批公建。他們的思路很單純，住宅建好賣掉就結(jié)束了，商業(yè)寫字樓酒店既可以解決就業(yè)，又能有持續(xù)稅收。而現(xiàn)在，這些公建都要成為各個(gè)城市的鋼筋廢墟。
從商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)也能看見時(shí)勢(shì)變遷：20年前設(shè)計(jì)師做設(shè)計(jì)時(shí)，開發(fā)商都會(huì)要求在住宅小區(qū)周邊建一圈沿街商鋪，一方面增加商業(yè)配套，更重要的，當(dāng)時(shí)有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)淮的價(jià)格配方，假如住宅賣1萬(wàn)每平方米，那么商鋪就是賣2萬(wàn)每平方米，而且比住宅搶手，全國(guó)幾乎都是這樣，當(dāng)時(shí)有句流行的廣告語(yǔ)“一鋪養(yǎng)三代”，而如今住宅可能漲到了4-5萬(wàn)每平方米，而商鋪可能連2萬(wàn)每平方米都不值了。
隨著疫情后居家辦公在美國(guó)的興起，寫字樓物業(yè)大量過(guò)剩，可能也是接下來(lái)要爆的一個(gè)大雷。而國(guó)內(nèi)除了寫字樓，商業(yè)物業(yè)也受電商、直播的沖擊，上海的商場(chǎng)，除了餐飲等必須線下體驗(yàn)的，大部分都正在變成空置。
5，全國(guó)各地的房產(chǎn)現(xiàn)狀
網(wǎng)絡(luò)上流傳著一個(gè)調(diào)侃的段子：“一年不買房，急死開發(fā)商；二年不買房，市長(zhǎng)也發(fā)慌；三年不買房，中介倒閉忙；四年不買房，省長(zhǎng)也難當(dāng)；五年不買房，銀行行長(zhǎng)進(jìn)牢房�！边@段詼諧的話語(yǔ)道出了我們社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的狂熱與追捧。
房地產(chǎn)熱潮如火如荼，買房已成為許多人的人生大事。不買房就會(huì)被視為“不正�！�，甚至?xí)て鹨幌盗械倪B鎖反應(yīng)。
對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者不再爭(zhēng)相購(gòu)買房產(chǎn)，自然是一場(chǎng)災(zāi)難性的打擊；市長(zhǎng)、省長(zhǎng)等官員則將因此面臨輿論的質(zhì)疑和壓力；中介公司的業(yè)務(wù)將日益減少，終將不支而倒閉；連銀行行長(zhǎng)也會(huì)因沒(méi)有房貸業(yè)務(wù)而境遇堪憂。
然而，這個(gè)段子背后所反映出來(lái)的房地產(chǎn)泡沫和社會(huì)風(fēng)氣卻引人深思。
隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，越來(lái)越多的人陷入了房奴的困境，失去了生活的其他樂(lè)趣。與此同時(shí)，投機(jī)炒房、哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象也屢禁不止，更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。
6，救市的時(shí)機(jī)
房地產(chǎn)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)三次最佳救市時(shí)機(jī)，最佳窗口是2021年恒大爆雷前后，當(dāng)時(shí)問(wèn)題剛剛暴露，多數(shù)民企已經(jīng)出現(xiàn)資金非常緊張的情況，跟隨恒大前后腳爆雷的大房企也有個(gè)七八家，但問(wèn)題還不算特別嚴(yán)重，稍微松一下，可以挽救一大堆企業(yè)。
最二個(gè)窗口期是2022年二季度左右，也就是第一批民企房企爆雷之后。當(dāng)時(shí)國(guó)家也非常重視，各地方也非常積極，且有能力有財(cái)力解決問(wèn)題。但后續(xù)疫情防控工作成為了全國(guó)的重心，其他工作都讓路，樓市的問(wèn)題還有其他問(wèn)題也都陷入了半停頓狀態(tài)。于是問(wèn)題進(jìn)一步惡化，后續(xù)地方想救助，也都有心無(wú)力了。
第三個(gè)窗口期是就疫情松綁后，也就是2023年年初，當(dāng)時(shí)樓市出現(xiàn)了小陽(yáng)春，一派復(fù)蘇的景象。如果政策能夠接續(xù)，則問(wèn)題小陽(yáng)春會(huì)延長(zhǎng)，問(wèn)題將繼續(xù)緩解。但當(dāng)時(shí)有判斷擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，多家財(cái)經(jīng)媒體高調(diào)重申“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)要防止房?jī)r(jià)反彈。而地方和相關(guān)部門也采取了反向政策，結(jié)果小陽(yáng)春行情迅速結(jié)束，之后市場(chǎng)加速下滑，持續(xù)下滑。
7，最大的爆雷
2024年開年，令人震驚的消息接踵而至，其沖擊之大不亞于先前的恒大財(cái)務(wù)風(fēng)暴。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，我國(guó)整體城投平臺(tái)的有息負(fù)債竟高達(dá)驚人的474萬(wàn)億，比恒大的負(fù)債高出23倍，這數(shù)字簡(jiǎn)直令人難以置信。
這一龐大數(shù)字的背后，是全國(guó)約2902家城投平臺(tái)為滿足城市發(fā)展需求，投入大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程和房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目融資和管理。這些看似光鮮亮麗的城投平臺(tái)，卻潛藏在龐大的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)中，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系帶來(lái)前所未有的巨大壓力。
龐大的負(fù)債將對(duì)城投平臺(tái)產(chǎn)生何種影響呢？首先，負(fù)債的增加將顯著降低它們的借貸能力，嚴(yán)重制約未來(lái)發(fā)展的潛力。其次，財(cái)務(wù)壓力的增大可能導(dǎo)致城投平臺(tái)無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)，進(jìn)一步加劇金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。最為嚴(yán)峻的是，這些平臺(tái)的負(fù)債規(guī)模已經(jīng)達(dá)到揭示整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系脆弱性的警戒線。一旦其中任何一個(gè)平臺(tái)出現(xiàn)問(wèn)題，將對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)造成巨大沖擊，甚至引發(fā)金融危機(jī)。
在各界紛紛議論的同時(shí)，民眾的心情也變得沉重。他們開始擔(dān)心，這些負(fù)債如山的城投平臺(tái)是否能夠承擔(dān)起自身的責(zé)任，是否會(huì)給國(guó)家和人民帶來(lái)災(zāi)難。投資者紛紛拋售城投平臺(tái)相關(guān)債券，迅速推高了市場(chǎng)的恐慌情緒。
盡管面臨著巨大的挑戰(zhàn)，我們對(duì)中國(guó)政府和相關(guān)部門充滿信心，相信他們有能力應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題。通過(guò)切實(shí)有效的措施，保障市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展，確保人民的財(cái)產(chǎn)安全和社會(huì)的持續(xù)繁榮。同時(shí)，我們呼吁廣大民眾保持冷靜和理性，相信國(guó)家和政府的決策，著眼未來(lái)，共同應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，共同迎接未來(lái)的發(fā)展。