回顧2023年，經(jīng)歷了前兩年的深度調(diào)整，購(gòu)房者置業(yè)情緒和企業(yè)端市場(chǎng)信心仍未完全恢復(fù)。
中央政治局會(huì)議首次提出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的觀點(diǎn)，并進(jìn)一步明確了“三大工程”建設(shè)，以探索行業(yè)新的發(fā)展模式。多個(gè)部委積極落實(shí)具體政策，各地的限制性政策也逐步優(yōu)化，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了真正的政策底部。
關(guān)鍵詞一：市場(chǎng)調(diào)整
2023年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，仍處于筑底階段，供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化。人口對(duì)住房需求的支撐力度進(jìn)一步減弱，整體住房需求明顯減弱。供應(yīng)端來(lái)看，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地供給量顯著增加，市場(chǎng)整體供給也逐步達(dá)到頂峰。尤其是低能級(jí)城市的庫(kù)存量較高，過(guò)去供不應(yīng)求的緊張局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)。
價(jià)格方面：新房?jī)r(jià)格波動(dòng)調(diào)整累計(jì)漲幅不足0.2%，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，已經(jīng)連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌。
成交方面：新房銷售規(guī)模繼續(xù)下行，全國(guó)商品房銷售面積同比下降了8.0%，商品房銷售額同比下降了5.2%，預(yù)計(jì)年末市場(chǎng)仍將面臨下行壓力。
土地市場(chǎng)方面：整體低迷的態(tài)勢(shì)仍未改變，住宅用地供求規(guī)模同比繼續(xù)下降住宅用地推出和成交面積分別同比下降超20，絕對(duì)規(guī)模均為近十年來(lái)的最低水平。
企業(yè)方面：房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，企業(yè)資金面仍然承受壓力，行業(yè)繼續(xù)進(jìn)行清理整頓，TOP100房企的銷售總額同比下降14.7%，民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力較大，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在蔓延。
2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏將依賴于居民置業(yè)預(yù)期能否好轉(zhuǎn)。商品房新房市場(chǎng)仍然面臨著一定的挑戰(zhàn)。
關(guān)鍵詞二：限制性政策逐步放松
在7月24日中央政治局會(huì)議定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，8月底以來(lái)，住建部等多部委出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，各地也紛紛積極響應(yīng)，多數(shù)城市的限制性政策已經(jīng)完全放開(kāi)。
個(gè)人住房貸款的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等三大優(yōu)化方向?qū)⑦M(jìn)一步得到落實(shí)，全國(guó)大部分城市已經(jīng)實(shí)施了首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。
同時(shí)，首套房貸利率的支持政策逐步實(shí)施，新發(fā)放貸款利率與現(xiàn)有貸款利率的差距正在擴(kuò)大，有望補(bǔ)充購(gòu)房者購(gòu)房資金需求。
2024年持續(xù)放松限制性政策仍然是趨勢(shì)，但刺激政策是否出臺(tái)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)還要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整情況，滯后6-9個(gè)月后有所落實(shí)。隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻將有望進(jìn)一步降低。
關(guān)鍵詞三：開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿分化
從土地拍賣(mài)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，多數(shù)城市在11月份進(jìn)行了取消地價(jià)上限后的土地拍賣(mài)，整體成交溢價(jià)率升至7.2%。部分核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊的土拍活動(dòng)升溫，個(gè)別地塊競(jìng)拍出現(xiàn)高溢價(jià)。然而，其他地塊普遍以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的分化現(xiàn)象。
在2024年，房產(chǎn)價(jià)格回歸市場(chǎng)，有利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，在開(kāi)發(fā)商企業(yè)現(xiàn)金流得到銷售回款補(bǔ)充后，土地市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)回暖。
關(guān)鍵詞四：保交樓
在2023年，除了那些具有購(gòu)買(mǎi)土地能力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之外，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著防范和化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，中央政府和監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)了防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，并將其列為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目交付保障和房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)解決等方面。在過(guò)去的一段時(shí)間里，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、政策調(diào)整等多種原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了項(xiàng)目延期交付、資金鏈緊張等問(wèn)題。為了解決這些問(wèn)題，上半年，監(jiān)管部門(mén)加速推進(jìn)了一系列“保障交房、保障民生、保障穩(wěn)定”的措施。這些措施包括加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管、優(yōu)化融資渠道、提高企業(yè)資金使用效率等，旨在降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)房者的權(quán)益。
同時(shí)，央行和銀保監(jiān)會(huì)也在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)了“有效防范和化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)”。這意味著在未來(lái)的金融監(jiān)管中，將更加注重對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持和引導(dǎo)，以促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。住建部也提出了類似的理念，強(qiáng)調(diào)了“對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，一方面要幫助企業(yè)自救，另一方面要依法依規(guī)進(jìn)行處理，以防范和化解風(fēng)險(xiǎn)”。這意味著政府將在維護(hù)市場(chǎng)秩序的同時(shí)，積極采取措施幫助有困難的房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。
下半年，多家國(guó)有銀行和股份銀行密集召開(kāi)座談會(huì)，表示將更好地支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，并有望推動(dòng)“三個(gè)不低于”政策的具體落地。如果這一政策能夠真正實(shí)施，將在很大程度上改善當(dāng)前民營(yíng)房企融資困難的情況，有助于防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。
到了2023年年底，中央金融工作會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都再次強(qiáng)調(diào)了“公平對(duì)待不同所有制的房地產(chǎn)企業(yè)，滿足其合理的融資需求”。這表明在未來(lái)的金融政策制定中，政府將更加注重公平競(jìng)爭(zhēng)，為各類房地產(chǎn)企業(yè)提供更加公平的融資環(huán)境。這將有助于激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
2024年，化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)仍然是政策的重點(diǎn)之一。為了修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步落實(shí)“保交樓”配套資金和政策。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管和改革預(yù)售制度可能成為保障項(xiàng)目交付的重要措施。此前，住建部已明確規(guī)定“有條件的情況下可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，并已在2023年的多個(gè)地區(qū)試點(diǎn)了現(xiàn)房銷售。預(yù)計(jì)在2024年，將有更多的城市或地區(qū)推動(dòng)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有望加快預(yù)售制度改革的進(jìn)程。