上周，珠海部分樓盤開盤，現(xiàn)場看上去人氣不俗，有銷售宣稱樓盤一推貨幾近售罄，還有樓盤價格上漲。還有人稱，珠海樓市小陽春重現(xiàn)�，F(xiàn)實情況是否如此？南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)格5年社保的最強(qiáng)限制中，珠海樓市談全面復(fù)蘇還尚早。
部分高價地項目已經(jīng)掙扎在成本線上甚至以下，部分商業(yè)項目甚至把銷售速度減慢。同時，有業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者，目前珠海銷售最為理想的斗門區(qū)域，主要是人才政策放松、網(wǎng)簽限制放松、銀行利率放松、一二手聯(lián)動渠道變化所導(dǎo)致。而目前該區(qū)域部分樓盤的客群占比已經(jīng)從剛需客為主變成了投資客與剛需客對半，甚至有樓盤最高投資客占比達(dá)6成。
網(wǎng)簽尚未公布，實際銷量待考
近期，一些樓盤陸續(xù)開始推售開盤甚至連夜開盤。例如，位于珠海唐家科創(chuàng)北圍的萬科翡翠中央連夜開盤。據(jù)了解，這一項目對外號稱帶精裝均價2.4萬元/平方米開售，此前的備案價大約2.7萬元/平方米。本次開盤首推的是翡玲苑1棟和4棟，共94套房源，產(chǎn)品為建筑面積約95-109平方米的三房和四房。雖然銷控上顯示銷售超過8成，但目前網(wǎng)簽上尚未體現(xiàn)。
不過，南都記者進(jìn)一步向銷售了解到，該項目允許采取一成首付的方式，剩余首付在規(guī)定期限內(nèi)支付，同時當(dāng)天最低成交價僅2.1萬元/平方米起。有購房者表示，這一價格目前是主流價格，過年前龍湖天鉅等項目特價房也是從2.1萬元/平方米起步，而該區(qū)域最高地價項目之一雅居樂國際花園重新對外的吹風(fēng)價也在2.2萬元/平方米起。
除了這一樓盤外，斗門和金灣也有樓盤選擇開盤。金灣龍湖龍光首開·湖城大境被傳出幾乎售罄的消息。銷售人員介紹，該項目加推花園洋房，均價約為2.5萬元/平方米，帶裝修發(fā)售，本次推出的戶型為73-130平方米的兩房至四房。而斗門湖心路片區(qū)的海倫堡·湖心里依舊不斷加推，門口一度排長龍。而該盤加推1棟1單元，帶裝修均價約1.55萬元/平方米。戶型則為105-124平方米的三房和四房。
而這些項目目前的銷售情況均未在網(wǎng)簽上有所顯示，預(yù)計要等到網(wǎng)簽成交后才能知道這個“小陽春”含金量如何。
部分樓盤成交依舊掙扎
若從地價來思考珠海樓市的含金量，那么明顯不算達(dá)標(biāo)。以上述的翡翠中央為例，雖然該項目帶裝修2.4萬元/平方米的價格在唐家北圍片區(qū)不算最低，但考慮到該項目的樓面地價接近2萬元/平方米，因此有業(yè)內(nèi)人士稱這幾乎是成本價賣樓。
這并非最慘淡的一幕。就在這個項目的不遠(yuǎn)處，一度以項目調(diào)整為由的雅居樂國際花園重新納客時，對外銷售口風(fēng)一度低至2.1萬-2.2萬元/平方米起，與其2.8萬元/平方米的樓面地價及前期3.2萬-3.4萬元/平方米的首次開盤價格，無疑稱得上為割肉發(fā)售。而該區(qū)域多個樓盤的樓面地價偏高，進(jìn)一步限制了該區(qū)域的賣樓利潤。
即使割肉也不代表能成交，部分項目甚至面臨無法成交的窘?jīng)r。在保稅區(qū)、橫琴等區(qū)域，受到商用物業(yè)不能作為住宅使用的整改禁令影響，不少以前主打“商住兩用”的商業(yè)項目紛紛選擇閉門謝客，或者采取更為低調(diào)的銷售方式。還有業(yè)內(nèi)人士透露，部分項目面臨大規(guī)模整改，連樣板間等都不能出現(xiàn)獨立廁所，即使有項目已經(jīng)獲得預(yù)售證等，都被迫把隔層重新打掉……“整個商用公寓市場幾乎死掉”，有人如此評論。
斗門樓市投資客大增
雖然市場回暖還為時尚早，但受到多個因素的影響，斗門近日樓市成交數(shù)據(jù)亮眼，在金灣銷售走低的時候，斗門在此前公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，也是成交排名靠前的那一個。南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，這與斗門的人才政策放松有關(guān)。有銷售人員稱，只需要1年社保即可購房，可以在繳納房款后等一年社保繳納完畢即可過戶。但在實際操作中，還有中介表示，現(xiàn)在不需要社保，只需要通過人才證明即可購房，還稱一定能成功操作。
同樣是放寬購房門檻，金灣由于區(qū)內(nèi)房價偏高、后續(xù)網(wǎng)簽速度緩慢等原因，目前從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看不及斗門。而斗門方面則并未在網(wǎng)簽上有所限制，有人稱幾乎是秒過，這與目前斗門的庫存偏高有關(guān)系。合富研究院分析師梁文燦告訴南都記者，目前斗門網(wǎng)簽速度可謂全市最快，金灣的項目則受價格的影響而很難過會，“斗門庫存量目前依舊偏高，這或許與政府極力去庫存有一定關(guān)系”，他表示。
此外，他還透露，由于原本銷售不錯的商用項目遭受打壓，成交幾乎忽略不計，加上斗門部分項目急于消化存貨，開出較高的銷售傭金，使得不少二級甚至三級渠道商紛紛涌去斗門賣房。這樣的情況下，原本在禁令下依靠本地剛需和改善購房者消化的斗門，近期成為了冉冉升起的銷售新星，促使這一轉(zhuǎn)變的是不受限制的投資客。
梁文燦表示，監(jiān)控中的斗門樓盤已經(jīng)有不少是珠海本地剛需客和外地投資客對半分，比例各為一半，甚至在海倫堡·湖心里等樓盤中，最大的外地投資客與本地剛需客比例為6：4。“這也是為什么部分樓盤原本從毛坯發(fā)售改變?yōu)閹аb修發(fā)售”，他表示如湖心里這一項目，原本為了降低總價，從帶裝修發(fā)售改為1.35萬元/平方米的毛坯價發(fā)售，對于部分無法承受高總價的剛需購房者來說無疑更容易上車，但在市場客群邏輯發(fā)生變化后，該項目又從毛坯價變?yōu)閹аb修價1.5萬-1.6萬元/平方米發(fā)售，這也能側(cè)面反映客群的變化。
但他表示，目前雖然個盤出現(xiàn)一些回暖的跡象，但對于整個珠海樓市來說，全面回暖還是為時尚早，不少高價地皮依舊面臨較大的銷售壓力，只能用時間換空間。除了樓價外，他認(rèn)為剛需應(yīng)該更注重利率的變化，以及政策層面的變化�！皶簳r除了斗門外，其他區(qū)域尤其是市區(qū)的限制依舊非常多，短期暫未見到放松的可能”，他表示。
利率下調(diào)，促使部分購房者不再觀望
除了上述原因?qū)е聜�盤出現(xiàn)一些回暖跡象外，利率的下降也是其中一個推手。南都記者詢問部分銀行和根據(jù)融360網(wǎng)上房貸利率參考時發(fā)現(xiàn)，珠海此前首套房普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上增加20%-30%，這使得不少欲要買房的購房者打消念頭。但近期珠海的首套房銀行利率已經(jīng)出現(xiàn)僅在基準(zhǔn)利率上上浮10%。這無疑能為不少置業(yè)者帶來實打?qū)嵉膬?yōu)惠。
例如工商、交通、招商、郵政等銀行已經(jīng)把首套房利率下調(diào)到上浮10%；中信銀行下調(diào)至僅上浮8%；甚至廣發(fā)和農(nóng)商銀行的首套房貸已經(jīng)下調(diào)到僅上浮5%。上浮10%及以下的利率已經(jīng)成為了銀行首套房貸款的主流利率水平。
有購房者表示，與開發(fā)商欲蓋彌彰的降價相比，銀行利率的下調(diào)更容易促使自己購房，因為相當(dāng)于房子降價了。